KAT MÜLKÝYETÝ KANUNUNDA DEÐÝÞÝKLÝK YAPILMASINA ÝLÝÞKÝN
KANUN TASARISI
Madde 1- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayýlý Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fýkrasý ve son fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, bu mülkiyete konu olan anayapýnýn baðýmsýz bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleri ile oranlý olarak projesinde tahsis edilen arsa payýnýn ortak mülkiyet esaslarýna göre açýkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarýnýn baðýmsýz bölümlerin deðerleri ile oranlý Olarak tahsis edilmediði hallerde, her kat maliki veya kat irtifaký sahibi, arsa paylarýnýn yeniden düzenlenmesi için mahkemeye baþvurabilir. Baðýmsýz bölümlerden her birine bu fýkra uyarýnca tahsis edilen arsa payý, o bölümlerin deðerinde sonradan meydana gelen çoðalma veya azalma sebebiyle deðiþtirilemez. 44 üncü madde hükmü saklýdýr.”
“Kat irtifaký arsa payýna baðlý bir irtifak çeþidi olup, yapý tamamlandýktan sonra arsanýn malikinin veya kat irtifakýna sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacaðý istem üzerine, bu kanunda gösterilen þartlar uyarýnca, kat mülkiyetine çevrilir.”
Madde 2- 634 sayýlý Kanunun 11 inci maddesinin birinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, Tapu Sicili Tüzüðüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüðüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadýkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüðüne yapýlacak tescillerde de uygulanýr.”
Madde 3- 634 sayýlý Kanunun 12 nci maddesi aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Madde 12- Kat mülkiyetinin kurulmasý için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarýnýn aþaðýda yazýlý belgeler ile birlikte tapu idaresine istemde bulunmasý gerekir.
a) Anagayrimenkulde, yapý veya yapýlarýn dýþ cepheler ve iç taksimatý baðýmsýz bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve baðýmsýz bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleriyle oranlý arsa paylarý açýkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis tarafýndan yapýlan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarý tarafýndan imzalanan, doðruluðu yetkili kurumca tasdik olunan proje ve birden çok yapýlarda yerleþimlerini gösteren vaziyet planý ile yetkili kurumunca verilen yapý kullanma belgesi,
b) Baðýmsýz bölümlerin kullanýlýþ tarzýna, birden çok yapýnýn varlýðý halinde bu yapýlarýn özelliðine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazýrlanmýþ, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafýndan imzalanmýþ bir yönetim planý.”
Madde 4- 634 sayýlý Kanunun 13 üncü maddesi aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Madde 13- Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun ve istemde bulunanlarýn yetkili olduklarýna kanaat getirdikten sonra, projesinde yer alan arsa paylarýna göre kat mülkiyeti veya kat irtifaký kurulmasýna dair resmi sözleþmeyi düzenler. Bu sözleþme ayný zamanda tescil istemi sayýlýr.
Sözleþme düzenlenince, anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu tapu kütüðü sayfasýndaki mülkiyet hanesine “bu gayrimenkul kat irtifakýna/kat mülkiyetine çevrilmiþtir” ibaresi yazýlarak kat mülkiyetine konu olan her baðýmsýz bölüm, kat mülkiyeti kütüðünün ayrý bir sayfasýna o bölüme baðlý arsa payý ve anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralarý gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütük sayfasýna da, baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki defter ve sayfa numaralarý iþlenmek suretiyle, kütükler arasýnda baðlantý saðlanýr.
Ana gayrimenkulün sayfasýnda evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydý, Tapu Sicili Tüzüðünün “Taksim halinde kayýtlarýn nakli” ne dair hükümlerine göre, baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki sayfasýna geçirilir.
Kat mülkiyetine çevrilerek kütüðüne tescil edilen her baðýmsýz bölüm ayrý bir gayrimenkul niteliðini kazanýr ve kütükte o bölümün tasdikli projesindeki numarayý alýr.
Kat malikine, anagayrimenkulün plan örneðinden baþka, istem halinde, 12 nci maddenin (a) bendinde belirtilen projeden kendi baðýmsýz bölümüne ait olan kýsmýnýn tasdikli bir örneði de verilir.”
Madde 5- 634 sayýlý Kanunun 14 üncü maddesi aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Madde 14- Henüz yapý yapýlmamýþ veya yapýsý tamamlanmamýþ bir arsa üzerinde kat irtifakýnýn kurulmasý ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanýn malikinin veya bütün paydaþlarýnýn buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje, plan ve (b) bendindeki yönetim planý ile diðer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazýmdýr. Kat mülkiyetine geçiþte ayrýca yönetim planý istenmez.
Yapýnýn tamamlanmasýndan sonra kat irtifakýnýn kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafýndan istenince, yapýnýn evvelce verilmiþ olan projesine uygunluðu halinde, kat irtifakýnýn tesciline ait resmi senede ve 12 nci maddede yazýlý belgelere dayanýlarak tescili yapýlýr.”
Madde 6- 634 sayýlý Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rýzasý olmadýkça, anagayrimenkulün ortak yerlerinde, blok yapýlarda ise ait olduðu blokta blok kat maliklerinin rýzasý olmadýkça, inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluðun anayapýya veya baðýmsýz bir bölüme veya bölümlere zarar verdiðinin ve acilen onarýlmasý gerektiðinin veya anayapýnýn güçlendirilmesinin zorunlu olduðu belediye yetki alaný içerisinde belediyesince, dýþýnda ise Valiliðince tespit edilmiþ olmasý ya da mahkemece tespit kararý verilmiþ olmasý halinde, bu onarým ve güçlendirmenin projesine ve tekniðine uygun biçimde yapýlmasý konusunda kat maliklerinin rýzasý aranmaz. Kat maliki kendi baðýmsýz bölümünde anayapýya zarar verecek nitelikte onarým, tesis ve deðiþiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baðlantýlý bulunan baðýmsýz bölümlerin baðlantýlý yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rýzasý ile anayapýya zarar vermeyecek onarým, tesis ve deðiþiklik yapýlabilir.”
Madde 7- 634 sayýlý Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fýkrasýnýn son cümlesi aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“4721 sayýlý Türk Medeni Kanunun 893 üncü maddesinin son fýkrasý hükmü burada da uygulanýr.”
Madde 8- 634 sayýlý Kanunun 24 üncü maddesinin ikinci fýkrasýndan sonra gelmek üzere aþaðýdaki fýkra eklenmiþtir.
“Blok yapýlarda ise, kütükte mesken olarak gösterilen baðýmsýz bir bölümde dükkan ve büro ilgili blok kat malikleri kurulunun oybirliði ile vereceði kararla açýlabilir.”
Madde 9- 634 sayýlý Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve son fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Bu gibi bir kat maliki hakkýnda, baðýmsýz bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki deðeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diðer kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda devredilmesi için davanýn açýlmasý, aksi kararlaþtýrýlmýþ olmadýkça, diðer kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile karar verilmesine baðlýdýr. Bu karara raðmen kat maliklerinden bir kýsmý bu davayý açmak istemezse, davayý öteki kat malikleri açar ve hakim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylýk vadeli hesaba yatýrýlmasý ve makbuzunun ibrazý için davacýlara resen belirleyeceði uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatýrýldýðýna iliþkin belge ibraz edildiðinde ve davanýn kabulü halinde hakim, davalýnýn baðýmsýz bölümünün mülkiyetinin davayý açmýþ olan kat maliklerine arsa paylarý oranýnda devredilmesine ve devir bedelinin iþlemiþ faiziyle birlikte davalýya ödenmesine karar verir.”
“Bu maddedeki dava hakký, devir konusunda kat maliklerince alýnan dava açma kararýnýn öðrenilmesi tarihinden baþlayarak altý ay ve her halde dava hakkýnýn doðumundan baþlayarak beþ yýl içinde kullanýlmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmýþsa düþer.”
Madde 10- 634 sayýlý Kanunun 26 ncý maddesinin ikinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Kat irtifaký sahiplerinden biri kendine düþen borçlarý, noter aracýlýðýyla yapýlan ihtara raðmen, bu ihtar tarihinden baþlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diðerlerinin yazýlý istemi üzerine hakim, onun arsa payýnýn ve kat irtifakýnýn dava tarihindeki deðeri karþýlýðýnda, öteki paydaþlara, arsa paylarý oranýnda devrine karar verir.”
Madde 11- 634 sayýlý Kanunun 29 uncu maddesinin sonuna aþaðýdaki fýkra eklenmiþtir.
“Ýlk toplantý ile ikinci toplantý arasýnda býrakýlacak zaman yedi günden az olamaz.”
Madde 12- 634 sayýlý Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Yeter sayý saðlanamadýðý için ilk toplantý yapýlamazsa kararlar, en geç onbeþ gün içerisinde yapýlacak ikinci toplantýya katýlanlarýn oy çokluðu ile verilir.”
Madde 13- 634 sayýlý Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
"Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantýsýna katýlan ve ancak 32 nci madde hükmü gereðince aykýrý oy kullanan her kat maliki karar tarihinden baþlayarak bir ay içinde, toplantýya katýlmayan her kat maliki kararý öðrenmesinden baþlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden baþlayarak altý ay içinde anagayrimenkulün bulunduðu yerdeki sulh mahkemesine iptal davasý açabilir; kat malikleri kurulu kararlarýnýn yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayýldýðý durumlarda süre koþulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katýndan kira akdine, oturma hakkýna veya baþka bir sebebe dayanarak devamlý surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh mahkemesine baþvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir."
"Tespit edilen süre içinde hâkimin kararýný yerine getirmeyenlerden, ayný mahkemece, beþ günden az ve doksan günden fazla olmamak üzere belirlenen tam gün sayýsýnýn bir gün karþýlýðý olarak takdir edilen miktar ile çarpýlmasý suretiyle hesaplanan meblaðýn para cezasý olarak alýnmasýna kesin olarak hükmolunur. Bir gün karþýlýðý para cezasýnýn hesaplanmasýnda 5237 sayýlý Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi hükmü uygulanýr."
Madde 14- 634 sayýlý Kanunun 34 üncü maddesinin son fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
"Yöneticinin ad ve soyadý ile iþ ve ev adresinin anagayrimenkulün kapýsý yanýna veya giriþte görülecek bir yere çerçeve içinde asýlmasý mecburîdir. Bu yapýlmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birinden, ilgilinin baþvurmasý üzerine ayný mahkemece, beþ günden az ve altmýþ günden fazla olmamak üzere belirlenen tam gün sayýsýnýn bir gün karþýlýðý olarak takdir edilen miktar ile çarpýlmasý suretiyle hesaplanan meblaðýn para cezasý olarak alýnmasýna kesin olarak hükmolunur. Bir gün karþýlýðý para cezasýnýn hesaplanmasýnda 5237 sayýlý Türk Ceza Kanununun 52 nci maddesi hükmü uygulanýr."
Madde 15- 634 sayýlý Kanunun 38 inci maddesinin sonuna aþaðýdaki fýkra eklenmiþtir.
"Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapý temsilciler kurulu kararlarýnýn iptaline iliþkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapýlarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapý temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açýlabilir. Yönetici açýlan davayý bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapý temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararýnýn iptali halinde bu konudaki yargýlama giderleri ortak giderlerden karþýlanýr."
Madde 15- 634 sayýlý Kanunun 47 nci maddesinin birinci, dördüncü ve son fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Anayapýnýn tümü harap olmuþsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti sona erer.”
“Birden ziyade baðýmsýz bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapýlmasý diðerinin yapýlmasýna baðlý bulunuyorsa, baðýmsýz bölümleri harap olan kat malikleri bunlarý yeniden yaptýrýp yaptýrmayacaklarýný, harap olma tarihinden baþlayarak altý ay içinde diðer kat maliklerine yazýlý olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmeyenlerin yeniden yaptýrmak istemedikleri kabul olunur ve onlarýn arsa paylarý, deðeri karþýlýðýnda baðýmsýz bölümlerini yeniden yaptýrmak isteyenlere öncelikle devredilir.”
“Harap olan baðýmsýz bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazýlý süreler devamýnca kat mülkiyeti kütüðünün beyanlar hanesinde belirtilir. Baðýmsýz bölüm yapýlýnca belirtme kütükten silinir.”
Madde 16- 634 sayýlý Kanunun 49 uncu maddesinin ikinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Kat irtifaký, buna konu olan arsanýn tamamen yok olmasý veya üzerinde yapý yapýlamayacak hale gelmesi veya kamulaþtýrýlmasý ile sona erer.”
Madde 17- 634 sayýlý Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
"Ýmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaþtýrma halinde, ortaklaþtýrýlan gayrimenkuller arasýnda kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaþtýrma, 09/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayýlý Ýmar Kanununun 46 ncý maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayýlý Ýmar Kanununun 16 ncý maddesi gereðince ortaklýðýn giderilmesi hususunda bütün malikler anlaþtýklarý takdirde, ortaklýðýn giderilmesi bu anlaþma hükümlerine göre yapýlýr.
Böyle bir anlaþmaya varýlamazsa, her gayrimenkulün ortaklaþtýrmadan önceki geçer deðerleri, birinci fýkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklýðý gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrý ayrý takdir edilerek, bunlara Devlet Ýstatistik Enstitüsünce yayýmlanan üretici fiyatlarý endeksi uygulanmak suretiyle her gayrimenkulün dava tarihinde ulaþtýðý deðerleri tespit edildikten sonra, bunlardan deðeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu deðerle satýn almasýný teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklýk giderilmiþ olur."
Madde 18- 634 sayýlý Kanunun 56 ncý maddesi aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“Madde 56- Bu Kanunun belediyelere yüklediði görevler, belediye olmayan yerlerde Valilikler veya yetkili kurumunca yerine getirilir.”
Madde 19- 634 sayýlý Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapýlara Ýliþkin Özel Hükümler" baþlýklý "DOKUZUNCU BÖLÜM" altýnda aþaðýdaki maddeler eklenmiþ, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncý maddeler olarak teselsül ettirilmiþtir.
“DOKUZUNCU BÖLÜM
Toplu Yapýlara Ýliþkin Özel Hükümler
Kapsam
Madde 66- Toplu yapý, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, onaylý yerleþim plânýna göre yapýlmýþ veya yapýlacak, alt yapý tesisleri, ortak kullaným yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunlarýn yönetimi bakýmýndan birbirleriyle baðlantýlý birden çok yapýyý ifade eder.
Toplu yapý kapsamýndaki imar parsellerinin bitiþik veya komþu olmalarý þarttýr. Ancak bu parseller arasýnda kalan ve imar planýna göre yol, meydan, yeþil alan, park, otopark gibi kamuya ayrýlan yerler için bu þart aranmaz. Toplu yapý kapsamýndaki her imar parseli, kat irtifakýnýn veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrý ayrý dikkate alýnýr. Ancak, toplu yapý birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapý hükümlerine tâbi olacak þekilde kat mülkiyeti yönetimi iliþkisi kurulamaz.
Ortaklaþa kullanýlan yerler
Madde 67- Toplu yapý kapsamýnda olup, bütünüyle bu kapsamdaki baðýmsýz bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasýna tahsis edilmiþ bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapý kapsamýndaki diðer parsellerin ada, parsel, blok ve baðýmsýz bölüm numaralarý gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan baðýmsýz bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapý kapsamýnda bulunan birden çok yapýnýn ortak sosyal ve alt yapý tesisleri bulunduklarý parsel veya yapýya bakýlmaksýzýn, tahsis edildikleri baðýmsýz bölümlerin ortak yeri sayýlýr.
Ortaklaþa kullanýlan yerler, kanuni istisnalar dýþýnda faydalanan bütün baðýmsýz bölüm maliklerinin istemleri olmadan paylý mülkiyete dönüþtürülemez.
Vaziyet plân ve projeleri
Madde 68- Toplu yapýlarda; yapýlarýn konumlarý, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunlarýn kullanýlýþ amaç ve þekilleri, toplu yapý kapsamýndaki parsel veya parsellerin tamamýný kapsayacak þekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmýþ imar plâný hükümlerine uygun olarak hazýrlanmýþ vaziyet planýnda ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrýlan yerlerin düzenlenmesi, iþletilmesi ve bakýmý, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat saðlanmasý hâlinde, kamunun kullanýmýný kýsýtlamamak þartýyla toplu yapý yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapý uygulamasýnda, kat mülkiyetinin ve kat irtifakýnýn tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapýlacak iþlemlere iliþkin hususlar, Bayýndýrlýk ve Ýskân Bakanlýðýnca hazýrlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.
Yönetim
Madde 69- Toplu yapý kapsamýnda bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok baðýmsýz bölümü kapsayan ana yapýda ortak yerleri bulunan blok yapýlarýn her biri, kendi sorunlarýna ve yalnýz o blok yapýya ait ortak yerlere iliþkin olarak, o blokta bulunan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliðinde olmayan yapýlar varsa veya bu nitelikteki yapýlarla blok yapýlar ayný parselde yer alýyorsa, kendi sorunlarýna ve o parsele ait ortak yerlere iliþkin olarak, o parselde bulunan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânýnda bloklarýn ve blok niteliðinde olmayan yapýlarýn idare tarzý ayrýca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alýyorsa, adayý oluþturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzý, kanunlarýn emredici hükümleri saklý kalmak þartýyla, bu kurul tarafýndan kararlaþtýrýlýr. Bu yetki, yönetim plânýnda ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânýnda baþka türlü düzenlenmemiþse, ada temsilciler kurulu, blok yapýlarda her blokta bulunan baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliðinde olmayan yapýlarýn baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluþur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayýsý ve nasýl seçileceði toplu yapýnýn özelliði dikkate alýnarak yönetim plânýnda belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsý kadar oy hakkýna sahiptirler.
Toplu yapý kapsamýndaki ortak yapý, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan toplu yapý kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzý, kanunlarýn emredici hükümleri saklý kalmak þartýyla, bu kurul tarafýndan kararlaþtýrýlýr. Bu yetki, yönetim plânýnda toplu yapý temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânýnda baþka türlü düzenlenmemiþse, toplu yapý temsilciler kurulu, blok yapýlarda her blokta bulunan baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliðinde olmayan yapýlarýn baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluþur. Toplu yapý temsilciler kurulu üyelerinin sayýsý ve nasýl seçileceði toplu yapýnýn özelliði dikkate alýnarak yönetim plânýnda belirtilir. Toplu yapý temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsý kadar oy hakkýna sahiptirler.
Yönetim plâný ve deðiþtirilmesi
Madde 70- Toplu yapý kapsamýndaki yapý ve yerler için tamamýný kapsayan bir tek yönetim plâný düzenlenir. Yönetim plâný, toplu yapý kapsamýndaki bütün kat maliklerini baðlar. Yönetim plânýnýn deðiþtirilebilmesi için, toplu yapý temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri baðýmsýz bölümlerin tamsayýsýnýn beþte dördünün oyu þarttýr.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plâný hükümleri, toplu yapý alanýndaki baðýmsýz bölüm maliklerinin beþte dördünün oylarýyla deðiþtirilebilir.
Yönetici ve denetçi atama
Madde 71- Yönetim plânýnda baþka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliðinde olmayan yapýlarýn yer aldýðý parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapý temsilciler kurulu ise toplu yapý kapsamýndaki bütün ortak yapý, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliðinde olmayan yapýlarýn ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapýlardaki kat maliklerinin sayý ve arsa payý bakýmýndan çoðunluðu tarafýndan seçilir. Toplu yapý kapsamýndaki bütün ortak yapý, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapý temsilciler kuruluna katýlan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsýnýn salt çoðunluðunun oyu ile atanýr.
Ortak giderlere katýlma
Madde 72- Toplu yapý kapsamýndaki belli bir yapýya veya yapýlarýn sadece birkaçýndaki kat maliklerinin ortak kullaným ve yararlanmasýna tahsis edilmiþ ortak yer ve tesislere iliþkin ortak giderler, o yapýlardaki kat malikleri tarafýndan, bütün baðýmsýz bölümlerin ortak kullaným ve yararlanmasýna tahsis edilmiþ tesis ve yerlere iliþkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafýndan karþýlanýr.
Blok kat malikleri, toplu yapý temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararlarý, 2004 sayýlý Ýcra ve Ýflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fýkrasýnda belirtilen belgelerden sayýlýr.
Kat malikleri, toplu yapý kapsamýndaki ortak yapý, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkýndan vazgeçmek veya bunlarýn baþka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduðunu veya baðýmsýz bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayýsýyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadýðýný ileri sürmek suretiyle toplu yapý ortak gider payýný ve toplanacak avansý ödemekten kaçýnamazlar.
Geçici yönetim
Madde 73- Yönetim plânýnda toplu yapý temsilciler kurulu oluþuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluþmasý için gerekli giriþim ve çaðrýlarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulmasý öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânýnda geçici yönetimin nasýl oluþacaðýna ve ne zamana kadar devam edeceðine iliþkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapýnýn bitimini izleyen bir yýl sonrasýna kadar devam edebilir. Bu süre, herhalde toplu yapý kapsamýndaki ilk yapý ruhsatýnýn alýnmasýndan itibaren on yýl geçmekle sona erer.
Uygulanacak diðer hükümler
Madde 74- Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklý kalmak kaydýyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapýlar hakkýnda da aynen veya kýyas yoluyla tatbik edilir."
Madde 20 – 634 sayýlý Kanunun Ek 3 üncü maddesi, madde baþlýðý ile birlikte aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.
“EK MADDE 3 - ÖZEL HÜKÜM:
Bir arsa üzerinde birden çok yapýnýn varlýðý halinde, vaziyet planý ve projesine göre yapýlacak tüm baðýmsýz bölümlerden yüzde yirmisinin veya blok inþaatlarda herbiri en az dört baðýmsýz bölümü kapsayan blok veya bloklarýn tamamlanmýþ bulunmasý halinde, tamamlanan baðýmsýz bölümler için kat mülkiyeti kurulabilir.”
Madde 21 – 634 sayýlý Kanununa aþaðýdaki geçici 4 üncü ve 5 inci maddeler eklenmiþtir.
“GEÇÝCÝ MADDE 4- Bu Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten önce kat irtifaký kurulmuþ ve üzerindeki yapýlar tamamlanýp yapý kullanma belgesi alýnmýþ bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten itibaren en geç iki yýl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapý kullanma izninin alýndýðý tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiþ iþlemleri sýrasýnda cezasýz olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakký sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulmasý için gerekli olan belgelerden eksik olanlarýn tamamlanmasý için diðer kat irtifak hakký sahiplerinden her birine yazýlý bildirimde bulunmasýna raðmen, gereðini yerine getirmeyen kat irtifak hakký sahiplerinden her biri, kendine ait her baðýmsýz bölüm için iki bin Yeni Türk Lirasý idarî para cezasý ödemekle yükümlüdür. Bu para cezasý, anagayrimenkul belediye sýnýrlarý içinde ise belediye, belediye sýnýrlarý dýþýnda ise mülkî amir tarafýndan verilir.
Ýdarî para cezalarýna dair kararlar ilgililere 7201 sayýlý Tebligat Kanunu hükümlerine göre teblið edilir. Bu cezalara karþý teblið tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir. Ýtiraz, idarece verilen cezanýn yerine getirilmesini durdurmaz. Ýtiraz üzerine verilen karar kesindir. Ýtiraz, zaruret görülmeyen hâllerde evrak üzerinde inceleme yapýlarak en kýsa sürede sonuçlandýrýlýr. Verilen idarî para cezasý 6183 sayýlý Amme Alacaklarýnýn Tahsil Usulü Hakkýnda Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.”
GEÇÝCÝ MADDE 5- 13.04.1983 tarihli 2814 sayýlý Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten önce yönetim planý alýnmaksýzýn kat irtifaký kurulmuþ binalarda yönetim planý aranýlmaksýzýn 12 inci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.”
Madde 22 – 634 sayýlý Kanunun 11 inci maddesinin ikinci fýkrasý, 18 inci maddesinin son fýkrasý, 50 nci maddesinin son fýkrasý, 55 inci maddesinin son fýkrasý, yürürlükten kaldýrýlmýþtýr.
Madde 23 – Bu Kanun yayýmlandýðý tarihte yürürlüðe girer.
Madde 24 – Bu Kanunu Bakanlar Kurulu yürütür. |
